澳大利亞的房地產泡沫

08月20日星期五 11:15 更新東部時間

澳大利亞的房地產市場迅速從全球金融危機的最初衝擊中恢復過來，相對來說沒有受傷地發展起來。但摩根斯坦利發達市場戰略全球主管Gerard Minack說，這並不表示沒有泡沫。他說，它只是躲過了一劫。

膨脹的價格

摩根斯坦利支出，相對於人均國民生產總值（GDP），澳大利亞的房價比公允價值高出約50%。相對於可支配收入，房價被定高了大約35%。相對於毛租金收益，房價被定高了約40%。

2010年7月份，經濟學人估計，澳大利亞房地產價格與租金相比定高了60%。

與美國、英國、加拿大、新西蘭、愛爾蘭的平均房價相比，澳大利亞大城市的房地產價格定高了85%。

業主面臨風險敞口

“澳大利亞已經成為一個業主的國度。” Minack說。

1988年，608,000名納稅人報高了租金收入。 2007年，這個數字幾乎增加了兩倍，至1765000人，相當於所有納稅人數的13.5%。更令人不安的是，自2000年以來，該國的總租金收入低於購買和租用物業的總支出，包括抵押貸款利息、稅、保險等。事實上，在某些情況下，租金收入甚至低於支付利息。

的確，在過去10年中，抱怨租金損失的業主的百分比從50%上升至70%。

Minack說，這些澳大利亞購房者都是“龐式借款人”，他們依賴增加的物業價格而非租金收入來調整投資。同樣，購買房子居住的人不是因為抵押貸款與其收入及一套舒適的住宅的租金成本相稱，而是因為他們預計房地產價格會上升。

可能的催化劑

Minack認為，最合理的泡沫破裂是廣泛失業的情況，這將觸發大量出售定價過高的資產，並有可能導致房市崩潰。他說，雖然基於澳大利亞經濟目前的情況，大量失業不太可能會發生。

但是，在較長一段時間內如果價格繼續持平或下跌，許多業主將被迫出售房屋，因為無論是來自租金還是來自個人收入的營收都無法維持持有和經營房屋的需要。

文章版權屬于國際財經日報，欲轉載請從國際財經日報處取得授權。

娛樂新聞

移民簽證律師 - 張哲瑞

張哲瑞聯合律師事務所專長於科技職業移民及特殊技能移民。本著" 真誠服務，注重效果" 的精神，張哲瑞律師團隊為無數華人贏得了在美國的移民權益。

Web: http://www.hooyou.com
E-Mail: jzhang@hooyou.com
Tel: 1-800-230-7040

投資移民及跨國經營法律律師 - 申建明

申教授律師行主營EB-5投資移民及L-1/EB-1c跨國經營法律業務。申建明律師是為數不多的EB-5律師之一，擔任7個EB-5區域中心的簽約合作律師。

我行擔任多家跨國公司法律顧問，處理跨國經營中的諸多法律問題，並為跨國主管申請L-1A工作簽證以及EB-1c永久居住權。

212-488-6888
info@shenlaw.com.

科技人才移民律師 - 范毅禹

范毅禹律師生於台灣，就讀於法國巴黎高等社會科學院（Ecole Des Hautes Etudes Sciences Sociales），研究社會經濟史。一九八七年赴美國攻讀法律，獲JD學位並通過律師資格考試。

範律師專長於科技人才移民，一九九五年以來，又專注於EB-1，EB-2傑出人才移民和國家利益優先豁免申請等專業領域,在其中獨占鰲頭。此舉不僅在中國律師中領先群倫，在美國律師中也屈指可數。

商業、專利、商標等方面的法律業務 - 鄭樸捷

鄭樸捷律師畢業於北京清華大學，在美國弗吉尼亞大學攻讀物理五年。之後五年為Fujifilm的美國分部工作，負責新產品的開發、美國市場評估、及新產品投放。

他曾為多個公司、政府部門提供諮詢，包括美國國防部、ARCO等。鄭律師為大型上市公司提供諮詢，在新產品開發、公司運作、併購、公司數據蒐集及處理、及各類談判積累了大量的經驗。