房地產投資綜述

盡管這次危機中房地產扮演的角色不很光彩，也讓許多投資者本能地對其回避，但是房地產投資信托基金（REITs, 房托）正在為投資者們提供一個前所未有的低風險投資環境。房托基金公司由于本身的資格要求，必須將所盈利至少90%以紅利形式返回投資方，因此房托基金投資的平均年回報率超過了6%。而對于傳統房地產投資，如果抓住機會，仍有可能為你帶來豐厚的收益。

傳統房地產投資和房地產投資信托基金(REITs)

房地產投資的傳統含義就是為了資產增值而購買房地產。增值的方法一般有兩種，一種是現金流辦法：通過出租房屋不斷地積累利潤；另一種是等待房產升值，然后以更高的價格出售獲得利潤，其中也包括了房產批量買賣。

盡管房地產在這次危機中扮演了很不光彩的角色，也讓許多投資者本能地回避這個領域，但是房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITs, 房托）正在為投資者們提供一個前所未有的低風險投資環境。

傳統房地產投資的好處

1. 免費美式教育：美國法律規定，居住在美國的家庭，子女可以免費就讀美國的公立小學、初中、高中，這對望子成龍的家長來說無疑是一個無可比擬的優勢，讓孩子接受更好的教育，就讀美國公立學校，在美國讀高中更大大增加進入美國名校的機會，同時更能培養學生的創造潛力和社會活動能力。由此看來，購買美國房産無疑是一條更好的留學捷徑。

2. 租賃收益可觀：雖然美國住房私有化程度很高，但美國的住房自有率始終低于70%，近 20 年來，住房擁有率徘徊在 63%至 69%之間。由于當前次貸風波的影響，部分住戶因無法獲得住房抵押貸款而轉向了租賃市場。使得住房擁有率下降，對于租賃的需求上升。而租金方面，相對于國 內市場，也要高出很多。以杭州和亞特蘭大為例，同為140萬人民幣的住宅，杭州的租金在3000- 4500元之間，而亞特蘭大的租金是1200-1500美金，也就是人民幣8000-10000之間，租金是國內的兩倍多，優勢顯而易見。

3. 匯率正趨逆轉：​人民幣自2005年匯改以來，已經升值了近17%, 使得人民幣在海外市場的購買力大大增強，對于購買美國房産，相當于打了8.3折。而中國目前的經濟形勢相當微妙，出口企業處境不佳，熱錢顯露流出迹象，國 內政府財政政策和貨幣政策雙松明顯。這一宏觀經濟形勢，都不支持人民幣對美元的繼續升值。美元存在重新走強的可能，投資者也間接獲取了額外的外匯收益。

4. 價格位于底部：​美國房地産市場經過了近20年的上升期後，由于美國金融市場面臨流動性不足的問題，以及次貸問題的影響，從2006年中開始步入調整，經過兩年多的調整， 美國各地區的平均價格已經從高峰回落了30%~60%。以舊金山為例，實際房價已經接近2003年9月的水平，如果扣除通脹的因素，房價已經相當于 2000年6月的水平。根據以往美國房産市場的調整期，從價位波峰到谷底一般需要兩年多的時間，雖然本次次貸風波使得調整較以往嚴重，也恰恰因為次貸危機 而使得目前的房價更加具備投資價值，而隨著次貸問題的解決，美國政府聯邦利率的下調以及一系列救市措施都將有助于房地産市場的複蘇，目前房價已經到達底部。

傳統房地產投資的壞處

1. 維持房屋狀況和修理花費時間和金錢。

2. 資金流動性差，一旦投資以后在短期內很難獲得同樣規模以上的資金回報。

房地產投資信托基金的好處

1. 回報率高：由于房地產投資信托基金公司本身的資格要求，房地產信托基金（房托）公司必須將所盈利至少90%以紅利形式返回投資方，由此，房地產信托基金投資的平均年回報率超過了6%。

2. 不易受股市動蕩影響：房地產投資信托基金并不像其它產業一樣和主要股指那樣高度關聯，因此，房托基金投資可以為你的資產組合提供必要的多樣性，也有助于在經濟下滑時期減少整體的損失。

3. 資金來源穩定：房托基金擁有有形固定資產，例如土地和房屋，而且通常和租戶簽署了長期的租約合同，由此，房托基金公司幾乎是市場上最穩定的幾種公司之一。

房地產投資信托基金的壞處

1. 基金增長速率較慢：由于房托公司至多只能使用盈利的10%進行再投資，所以大多數房托公司的增長速率比華爾街股票的平均速率要慢。

2. 房市也有周期性低谷：雖然房托基金投資比較穩定，但是不是沒有風險，例如，房托基金的紅利支付并沒有擔保，而房市也總是周期性地出現低谷。